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      閑置農房這樣被盤活

        引 子

        環繞水清如碧的東白湖水庫,車行山路拐上十幾個彎,豁然開朗處,便見越紅博物館的白墻紅字。由舊教學樓改造而來的博物館,建筑風格清新別致,讓人眼前一亮。

        在浙江紹興諸暨市東白湖鎮新上泉村,這棟閑置多年的教學樓改造成為茶文化博物館,帶來良好效應。村民斯華明連說“沒想到”:靠著博物館的人氣拉動,他家閑置十幾年的住宅,2016年被人承租建民宿,每年能收租金8000元。村黨總支書記斯燦生感觸更深:“盤活閑置農房,村民得實惠,村集體增收入,為鄉村振興增添了活力。”

        近年來,隨著城鎮化進程加快,一些農村出現不少閑置房屋。

        浙江諸暨市同山鎮布谷村風景如畫。

        孫楊一攝

        諸暨市嶺北鎮孚家湖村村民虞幼光家閑置住房盤活利用前。

        虞幼光家閑置住房盤活利用后。

        張 穎攝

        2017年底召開的中央農村工作會議強調,完善農民閑置宅基地和閑置農房政策。2018年中央一號文件提出,完善農民閑置宅基地和閑置農房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。2019年修改的土地管理法規定,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

        2018年以來,諸暨著力探索盤活利用閑置農房發展鄉村產業的有效途徑和政策措施。截至今年9月底,全市已盤活利用閑置農房2417幢、建筑面積78.47萬平方米,吸納社會資本13.8億元,帶動4755戶農戶就業,增加農戶收入1.12億元,村集體增收逾6500萬元。

        因勢利導

        盤活閑置農房,讓包袱變財富

        位于新上泉村的斯宅中學,因優化農村學校布局,多年前已不再辦學,老教學樓一直閑置。2016年,東白湖鎮摸排閑置農房資源,這棟老樓列入其中。

        有人提議將老樓拆掉建住宅,但新上泉村村兩委最終統一意見:拆掉“太可惜”,還是應該盤活利用,壯大村集體經濟;東白湖鎮產茶歷史悠久,周邊茶農集中,老房子聯手茶產業,就能發揮盤活利用的效益。

        老教學樓的產權,多年來權屬不清。厘清產權是盤活利用的前提。經各方努力,明確了權益歸屬:產權屬于鎮政府,出租后租金收入歸村集體。歷史遺留問題解決后,通過鎮里的農村產權交易平臺公開競拍老樓使用權,并確定發展方向為主營茶產業、發展茶文化。

        主樓的木樓板開始腐爛,副樓已幾乎成了危房——這是紹興越江茶業有限公司董事長楊思班與老教學樓初次相遇時的情景。“到這荒村陋屋來干什么?”有人不解。但透過蛛網積塵,楊思班腦中閃出一個念頭:把它改造成專題博物館,讓更多的人到這里感受越紅工夫茶的歷史文化積淀。

        2016年底,競拍結果公布,越江茶業租下老教學樓。經過近一年的設計、改造,2017年11月,越紅博物館正式開放,曾經凋敝的老屋重煥生機。

        博物館入口處的接待臺,是用老房子的木樓梯板搭就;二樓的品茶室、習茶室,稍加打量就能認出原先教室的格局模樣;樓梯拐角墻上,完整保留著當年捐資興學的石刻銘文。

        97歲的越紅工夫茶制作技藝非遺傳承人斯根坤,一有空就來博物館。老人時常摩挲著早已磨得發亮的樓梯扶手,與時光流轉里的老房子、老物件默默交流。

        作為諸暨市青少年茶文化教育基地,博物館常舉辦特色研學活動。人數最多的一次,200多名小學生在這里體驗茶葉揉捻等傳統工藝。“去年接待游客3萬多人次。”楊思班說。

        盤活老樓,帶活產業。經鎮村牽線搭橋,博物館與村里的專業合作社、農戶定點合作,還與200多戶茶農結對,幫助他們實施綠色無公害茶葉種植管理。“每斤40至60元的收購價,比以前高出一截。”新上泉村茶農斯利紅說。

        從閑置教學樓到茶文化綜合體的蝶變,折射出閑置農房盤活后“包袱變財富”的改革之效。

        諸暨市副市長陳軍衛認為,一些閑置的農村住房、廠房、村集體用房破舊不堪,要修繕很費錢,棄之拆之又可惜;而同時,拓寬農民增收渠道,促進農民收入持續增長,又需要建立健全農民財產性收入增長機制。

        如何喚醒“沉睡”的農房資源,既能給農民增加財產性收入,又能為下鄉創業人員提供創業場所?前些年,像越紅茶葉博物館這樣的自發探索,開始在諸暨鄉間不斷涌現。

        2018年1月,紹興市因勢利導出臺《關于實施“閑置農房激活計劃”的指導意見》,鼓勵各區(縣)創新閑置農房開發利用路徑。

        同年8月,諸暨市出臺關于開展農村閑置農房激活工作的實施意見,明確規定農村范圍內在集體土地上建造、產權合法清晰、處于閑置狀態且能夠安全使用的房屋及其配套設施,主要包括農戶閑置住宅房、村集體閑置用房和原衛生院、學校、站所等閑置房屋(不包括閑置農林設施用房),實施加固、修繕后可進行旅游、休閑等三產開發利用。

        定規立矩

        守牢負面清單,順暢盤活通道

        “剛開始,農民有疑慮,投資者也觀望。各有各的擔心,推動起來并不容易。”對盤活利用閑置農房,五泄鎮十四都村黨總支書記蔣雪成感觸頗多。

        2018年,村里調查摸排農房閑置情況、了解群眾意愿,發現不少農戶雖愿意參與激活計劃,但也有顧慮:如果承租企業經營狀況不好、做不長久,怎么辦?

        蔣雪成回憶,過去曾有村民自發流轉農房使用權,但只試探著簽短期租賃合同;承租者也有顧慮,擔心經營狀況好了,房東提高租金,因此不敢大量投資。

        走訪調研后,蔣雪成和村兩委成員找準方向。“村集體出面當好‘中間人’,在農房所有人和承租人之間發揮協調、服務作用,保障好各方利益。”

        去年3月,常年在外做生意的十四都村村民沈廷東接到蔣雪成電話,說村里準備引進民宿旅游項目,他家閑置的三層樓房可以租給村里,由村集體統一收儲、出租,用于民宿經營。

        “農戶每年拿租金,企業經營有效益,村里發展聚人氣,村民還有機會就近就業,這就是多贏。”聽著蔣雪成的分析,沈廷東覺得是這個理。

        “過去也動過心思出租空置的房子,但對承租人不太放心。這回有村集體幫忙,心里就踏實多了。”沒多久,沈廷東家的閑置樓房順利出租,10年租期,頭一年年租金2.49萬元,往后每年按5%遞增。

        緊鄰沈廷東家的閑置住房,共有5幢閑置小樓。其中3戶已簽約出租,眼下裝修基本完工,即將開門迎客。還有兩戶村民因各自原因沒有出租。蔣雪成說,雖然民宿經營方覺得有些遺憾,“但不能違背農民意愿強制流轉閑置農房,負面清單里講得清清楚楚,都管著呢。”

        蔣雪成說的負面清單,是當地探索激活閑置農房過程中形成的一套“硬約束”。

        近年來,紹興市建立了閑置農房激活負面清單,諸暨市也在實施意見中作出規定,嚴格規范盤活利用行為,比如:不得將違法建筑、有使用權爭議、不符合生態環保和房屋安全要求、不符合區域發展規劃和村莊建設規劃要求的農房納入激活計劃;不得變相買賣農房、宅基地;不得下鄉利用閑置農房興辦私人會館;不得違背農民意愿強迫流轉閑置農房;村集體統一組織的閑置農房激活,農戶委托協議、租賃協議事項需經村民(代表)會議討論通過。

        按照這套約束管理辦法,依托諸暨市和各鄉鎮(街道)的農村產權交易中心,閑置農房使用權流轉日益規范化。蔣雪成說:“招標、公示、中標等全過程都在農村產權交易平臺完成,明明白白‘曬’出來。”

        “激活閑置農房,要守好底線,通過負面清單管理,從源頭上保證土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。”陳軍衛說,同時還要創新完善政策、配套服務,用“最多跑一次”理念,保障土地、金融等要素供給,順暢盤活通道。

        今年的荷花季,十四都村荷香盈村、游客盈門,蔣雪成的心情也像花瓣一樣舒展。村里的古建筑敦本堂被順利盤活,辦起了開展青少年才藝培訓的學堂;項目經營方還把周邊的3幢閑置廠房、4.3畝村級建設用地統籌利用,推出新型特色住宿產品,今年6月試營業以來,預訂率一直保持在高位,國慶假期更是客房全滿。

        這個激活項目的落地,也得益于服務保障機制。考慮到經營方投入大、投資回報周期長,五泄鎮自籌資金并爭取上級項目資金支持,完成相應的基礎設施配套、環境改造。五泄鎮副鎮長陳利勇介紹,先后投入400多萬元,拓寬了周邊道路,貫通了游步道,河道也整修一新。

        五泄鎮還成立工作專班,鎮村聯動辦好農房流轉、租賃所需手續、開工建設相關審批,盡可能為經營方縮短建設周期、減輕資金壓力。經營項目負責人、四川途遠美宅智能科技有限公司市場總監王郁楚楠說:“這讓我們消了顧慮,增了底氣。”

        陳軍衛介紹,結合實施過程中的實際需求,諸暨市相關部門和鄉鎮(街道)完善出臺系列配套措施,加大在閑置農房修繕改造、收儲流轉、金融服務、產業發展、農村基礎設施提升方面的政策支持力度,吸引更多社會資本參與激活閑置農房。

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